房地产行业处在变革期，黑铁时代万科董事会主席在万科集团2022年会上的郁亮总结发言对行业发展进行了分析，也对万科今年的判断战略、组织和文化进行了相应的楼市临缩安排。

郁亮表示，表出外部环境当前的清场吴凡源码第一个特征是行业进入缩表出清阶段，而对房地产业来说，生死缩表出清就是黑铁时代去金融化，不允许房地产占用过多金融资源，郁亮也不能允许居民因买房背负了高额的判断债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。楼市临缩

郁亮指出，表出今年是清场万科破釜沉舟、背水一战的生死一年，也是黑铁时代一个新时代的开始。不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说，opencv源码移植就是一场生死之战。“要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。”

以下是21世纪经济报道记者总结的郁亮发言几个要点：

1.  房地产回归民生属性，不要指望价格上涨

郁亮指出，房地产去金融化是一个趋势，也是痛苦的过程。今年是万科背水一战的一年，意思是指要么死、要么活，没有中间状态。如果能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。

郁亮还谈到对行业发展新模式的理解。他的预判概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是支付计费源码解决老百姓居住问题。三个基本点则分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

其中，房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。 “房子是用来住的”这个方面，是要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒，涨幅限制还会保留，此外也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。

值得留意的是，郁亮提到，目前随着购房需求不断被满足，总量也在不断变小。

在租购并举方面，郁亮认为，虽然租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，nodejs 社区源码会分流买房子的需求，而即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。

关于人、地、房之间的匹配关系，郁亮分析称，以前建设用地指标的分配和人口的分布不匹配，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配，而在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但是大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

2.  楼市黑铁时代来临，不要假手于人做“二传手”

面对市场萎缩后更加白热化的源码安装 github竞争，郁亮说万科的组织也要适配。

郁亮指出，万科到了楼市黑铁时代，要找到新的锚定点。这个锚定点体现在方方面面，例如福利、补贴等，要与黑铁时代相适应。在这个时点上，只有一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了楼市黄金时代的惯性。郁亮提到，今年万科员工的收入肯定大幅下调。

根据郁亮的判断，房地产行业已经是10%左右的微利行业，在流程方面也需要再造。他以比亚迪为例指出，王传福告诉他比亚迪除了轮胎跟玻璃不生产别的都自己生产，因为每个部品都有厂家，每个厂家都要赚10%的利润，如果拼起来就赚不到钱。

而这与房地产行业过去的思维大不相同。郁亮提到，房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，但今天不一定还能做到。如果所有的工作都假手于人，每个人都要赚10%，我们肯定没钱赚，所以需要流程再造。

郁亮强调，我们现在很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉，过去的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。

3. 一切工作围绕背水一战开展，只能以业绩论英雄

郁亮谈到，当前万科是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行。

在这种背景下，郁亮称，万科要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部；管理人员都要全部下沉，身先士卒。在强绩效面前，管理人员如果不能身先士卒，不能主动沉下去是很有问题的。

郁亮强调，在大仗面前，即使有再好的武器，纪律涣散也是打不赢仗。纪律严明不只是令行禁止的问题，包括投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守。

4. 打好胜仗要做专业高手、全能冠军和长跑胜将

郁亮在发言的最后对全体发出动员。

郁亮说，只有敢打仗就还有一丝打胜的机会，但不敢打的结果肯定是失败，这个问题我们没有选择，只有敢打才能获得一线生机。

打赢胜仗的标准是什么？郁亮指出，要以“特别好”为标准要求自己才可以。否则如果不能做到特别好，只是奄奄一息没有什么意思。特别好的三个要求是，做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

郁亮分析道，做专业高手告诉我们不能满足于做业余的好手，不要和自己过去比较，而要与行业中的标杆比较。如果你已经成为行业标杆应该与更卓越目标比较。他举例称，十年前马拉松水平还不高的时候，跑进三小时是很不错的成绩，但过几年就不是了，因为这个成绩已经被颠覆，所以要成为专业高手才可以做到特别好。

至于为什么要做全能冠军，郁亮表示，靠一招鲜吃天下的时代已经结束了，现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。只会跑马拉松还不行，我们还需要游泳、单车都要好，必须要做全能冠军。因为只有做全能冠军才能盈利，过往一样分开做单项是无法赚钱的。

长跑胜将的理解是，万科必须长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律，才能够让我们打得特别好。“如果我们敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好。”郁亮称。