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在各國央行升息下，升息部分國家的造成自年房價已出現明顯下跌，全球房市會成為金融危機的全球引爆點嗎？

根據Savills Research 2020年的資料，房地產與債券為全球資產市值排名前兩名，房價房市Ｍ平方也在金融風險系列五提到，下滑自全球央行升息以來，高點小王鱼指标源码副图債市、回落房地產為近期金融脆弱性上升的沫破嗎主要原因，中小型銀行危機就是升息在債券價格下跌、長期殖利率倒掛、造成自年住宅房地產放貸佔比過高而造成的全球結果。

而隨著各國央行升息逐步進入尾聲，房價房市債市波動已較去年大幅下降，下滑房地產則仍為市場關注的高點焦點，因此在金融風險系列文的回落最後兩篇，我們將討論全球、美國房地產的指标源码集合金融風險。

全球房地產風險分析

IMF在4月份全球經濟展望報告（WEO）中分析了全球房市目前的狀況，在COVID-19疫情期間，許多國家房價上漲的速度達到創紀錄的水準，主要原因包含低利率環境、市場上可供出售的房源數量不足等多種因素。 2022年後，隨著高通膨與央行快速升息，全球房價成長已開始明顯放緩，房市的惡化情況在疫情前和疫情期間出現過熱的國家中更為明顯，IMF整理五大房市的風險指標歸納出風險最高與風險較低的國家。

這五項指標分別為：家庭債務／可支配所得、房貸家庭比重、浮動利率債務比重、利率增長、豆瓣程序源码實質房價增長，我們也以此作為依據，將其相同與差異統整為下列三點，一一探究目前全球房市的概況：

1. 全球房市普遍面臨的現象：升息造成實質房價下滑

升息、實質房價為衡量房市風險最直觀的因素，房價上升，會造成購屋的房貸壓力增加，而升息會使房貸利率上升，對民眾債務壓力帶來加乘效果，最終導致民眾的購房意願下降，房市降溫，甚至引發房貸違約的金融危機。

實質房價即考慮到通膨因素的房價，被視為衡量房價是否過熱的重要指標，因此當房價漲幅明顯高於通膨（實質房價上升）時，象徵著房市正處於過熱狀態，kd源码公式往往也將伴隨著利率的調升。

1970年代後，全球主要經歷五次實質房價年增率翻負，每一次均與央行升息有關，本次也幾乎翻負。自2021年起，全球央行開始從超低利率環境升息，升息國家數一度達到80％以上，全球短天期利率平均上升超過3ppt，上次出現這麼高的升息幅度是發生在2008年，也讓OECD實質房價年增率自50年高點回落，目前已接近負成長。

不過即使央行升息確實為影響房價的不利因素，但我們發現各國房市在央行升息時有不同的影響效果，貨幣政策傳導出現差異主要原因為「家庭債務」、「固定利率與浮動利率佔比」的javaapp商城源码不同，家庭債務越高、浮動利率佔比越高的國家，房市風險較高。

2. 各國的狀況不同：家庭債務壓力

房屋貸款為全球多數國家家庭債務中佔比最高的類別，根據國際清算銀行（BIS）的數據，整體先進國家家庭債務／GDP比重約為70％左右，在過去20年並無明顯上升趨勢，美國甚至在近10年還有下降的趨勢，顯示家庭債務壓力並沒有出現顯著惡化。

家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、韓國、加拿大等國家，其中又以韓國家庭債務成長速度最快，過去 20年上升一倍，目前已成為全球主要經濟體中第二高的國家，以上提到的國家央行除了瑞士央行累計升息2％以外，其餘國家均已升息3％以上，在利息成本大幅上升下，房貸壓力上升、購房需求下降，使房價開始下跌。

3. 各國的狀況不同：浮動利率與固定利率佔比

除了家庭債務佔比外，「固定利率與浮動利率佔比」則會影響升息對貸款市場的傳導效果。房屋貸款合約主要可以分為兩種類型：

固定利率意味著在貸款期間，即使央行調整基準利率，房貸利率將保持不變。
浮動利率則代表還款利率會隨著市場條件的變化進行調整，若一個國家浮動利率佔比越高，央行貨幣政策傳遞效果越快。

從OECD與澳洲央行2月份的報告來看，澳洲、北歐、韓國房市以浮動利率為主，因此央行升息對房貸利率影響更為明顯；相比之下美國、德國、英國等主要經濟體多數房貸契約皆以固定利率為主，因此雖然這些國家的央行大幅升息，但對於過去幾年購買房屋的民眾來說，利息壓力沒有出現明顯上升，美國甚至看不出升息對現存房貸利率造成的影響。（現存房貸利率統計方式為：市場上尚未還款結束的房貸契約的平均房貸利率）